이 영상은 서울 부동산 시장을 주제로 전세·월세·매매 시장의 구조와 공급 절벽 문제, 그리고 보유세·양도세 등 부동산 세제 개편 방향에 대해 경제학 교수인 화자가 자신의 견해를 설명하는 인터뷰 형식의 대화다. 전세 시장의 순기능과 리스크, 전월세 가격 상승의 불가피성, 재건축·재개발과 국공유지 공급의 병행 필요성, 종부세 폐지와 재산세 실효세율 인상, 소셜 믹스 정책의 필요성 등을 다룬다.
전세 가격이 상승한다는 얘기는 뭐냐면은 그 지역이 이제 괜찮은 지역이고 그 지역에 수요가 있다는 거잖아요. 그래서 가격이 상승하는 거기 때문에 전세 상승률이라는게 제가 봤을 때는 그 지역이 어떤 정말 좋다는 거에 대한 바로미터인 거 같아요.
화자는 전세 가격 상승이 해당 지역의 수요와 선호도를 반영하는 지표라고 보며, 전세가 매매가의 강력한 하방 지지선 역할을 한다고 설명한다. 동시에 전세는 외부 파이낸스에 의존하는 구조적 리스크가 있고 법적 보장도 취약하다며, 전세를 반전세화하는 것이 바람직하다는 입장을 밝힌다. 또한 전세 폐지론자로서 전세의 순기능이 거의 없다고 평가한다.
이제 저는 사실은 그래서 전세 폐지론자긴 한데 전세라는게 기본적으로 4%씩 상승을 하잖아요. 그죠? 그러면 전세 상승하는 거하고 매매가 꺾인다고 했을 때 매매가 꺾였는데 전세 가격 밑 밑으로 하락은 안 하잖아요. 그죠? 그러니까 전세는 강력한 하방 역할을 해요.
그러니까 갭 투자를 했잖아요. 전세 본인이 갭 투자를 했는데 전세가 계속 올라가요. 이런 식으로. 그럼 자기는 자기가 투자했던 부분들은 계속 이제 줄어드는 거죠.
기본적으로 봤을 때는 자기 돈으로 전세 100% 다한 사람 없잖아요. 10억 20억인데 그 돈이 어디 있어요? 결국 외부에서 파이낸스 끼고 오는 건데 그럼 이거 자체가 자기도가 외부 파이낸스가 끼워 있다는 거 자체가 리스크한 거고 전세는 전세 사기라는 그 단어가 있는 것에서 알 수 있듯이 물론 빌라에 한정되긴 하지만은 법적으로도 지금 보장을 못 받아요.
따라서 전세는 저는 반전세화하는 게 우선은 맞다고 봐요. 개인적으로는.
서울 아파트 공급이 2027년부터 급감하는데, 이는 2022~2025년 착공이 없었던 데 따른 결과라고 설명한다. 서울 아파트의 균형 공급 수준은 연 3만 3천~3만 5천 채인데 올해 2만 3천, 내년 1만 7천, 내후년 1만 3천, 2029년 이후 6천 수준으로 줄어들고, 빌라도 2023년부터 연 6천 채밖에 공급되지 않아 전월세 가격 상승이 불가피하다고 진단한다.
그래서 이게 제 생각에 이거는 굉장히 잡기 힘들다. 그래서 이렇게 공급 물량이 없다고 하면은 실질적으로 매매로 먼저 가는게 아니고 첫 번째로 이제 전세를 건드리기 때문에 전월세 상승은 이거는 그냥 디폴트로 보셔야 돼요. 제가 봤을 때는.
그러면 막 뭐라 그러고 그리고 이제 국공유지 기반으로 뭐라고 하면 또 솔루션 안 된다고 그 제가 둘 다 잘못되고 제발 그런 거대한 착각 좀 버렸으면 좋겠어요. 그니까 저는 지금 둘 다 해야 된다고 보거든요. 재건축 재개말 솔루션도 아니고 그리고 이제 재건축 재개발을 당연히 해야 되는 거고 국공유지 기반으로 빨리 공급하는 것도 둘 다 동시에 해야 되는 거예요.
화자는 재건축·재개발과 국공유지 기반 공급을 둘 다 동시에 추진해야 한다고 주장한다. 재건축·재개발만으로는 해법이 아니며, 강남 최속 단지도 신통기획 선정부터 추진위 결성까지 4.5년이 걸리고 이후 사업 인허가·철거·착공을 거치면 10년 이상 소요된다고 설명한다. 10년 내 대규모 멸실이 발생하면 그때는 전세가 대폭등할 수 있다고 전망한다.
같이 가야지이 둘이 싸우면 안 돼요. 그니까 저는 지금 제일 짜증나는게 뭐냐면은 그 미국이랑 보자고요. 도날드 트럼프가 뉴욕 시장 만단위를 그렇게 욕해요. 사석에서. 네. 근데 오늘 둘이 만났잖아요. 만나 가지고 서로서로 칭찬하고 뉴욕에 있는 리어커들의 어떤이 삶의 어폴더빌ity를 우리가 어떻게 할지 논의했다.
화자는 종부세를 폐지하되 재산세 실효세율을 0.3%까지 단계적으로 인상하고, 공정시장가액비율을 3년 내 폐지하는 방안을 제안한다. 종부세는 징벌적이고 계산이 불가능해 예측 가능성이 떨어진다는 점을 비판하며, 고가 주택 과세에는 찬성하지만 양당이 합의해 세제 개편을 확정해야 정부에 대한 신뢰가 생긴다고 강조한다.
그러니까 그랜저 두대 갖고 있을 때 1년에내는 재산 그것도 이제 자기가 소요한 물건에 대해서내는 거고 10억짜리 주택도 다 자기가 소요한 물건에서내는 건데 10억짜리 주택이 비싸지 그랜저 두 대가 더 비싸겠냐고요?
그러니까 이제 첫 번째 질문은 소셜 믹스에 대한 거예요. 소셜 믹스. 소셜 믹스에 대한 거고 그리고 이제 두 번째 부분은 이제 그럼에도 불구하고 실효세는 높여야 되는 건데 이게 약간 좀 다른 거 같고요.
높여야 되는 건데 이게 약간 좀 다른 거 같고요. 그 소셜 믹스 차원에서 우리가 뭘 해야 되냐면은 사실은 미국에서는 이제 뭐 뉴욕 같은 경우에 이제 80 20룰이라는게 있어요. 그러니까 디벨로퍼가 아파트를 짓는다고 했을 때 자기가 정부에서 어느 정도 인센티브를 받고 싶으면은 그 인센티브만큼의 어폴더블 하우징이라서 적정 주택이라고 하는데 민간에게 중산층과 서민에게 임대 아파트를 제공을 해야 돼요.
그러니까 저는 그게 더 불평당하다고 보거든요. 그러니까 LTV 같은 규제들, 주택 담보 대출에 대한 규제 같은 것들은 사실은 그건 선택의 문제기 때문에 이거는 그냥 다 열어놔야 된다는게 제 생각이에요.
그건 굉장히 잘못된 거고 그건 부끄러워할 줄 알아야 되는 거예요. 제가 봤을 때는. 그러니까 역으로 이명박 시장 때 예를 들어서 음평 노타운 같은 경우에는 그니까 제가 말씀드리는 그 이런 적정 아파트 임대 아파트는 반드시 들어가는게 맞고 소설 맥수 차원에서 그때 넣을 때 똑같은 주택 유형인데 이런 식으로 넣었어요. 어디가 어딘지 모르는 식을 다 넣어 버렸다고요.
그건 사실 그분들이 감내할 몫시예요. 감내할 몫시라고요. 그러니까 차별적으로 행위를 하는 사람들은 정말 나쁜 사람이고. 음근은 부도 있고 부자는 아니 약간 좀 중산층 이하도 있을 거 아니 섞여 있는 거니까 그럼 되게 죄사데 그건 본인이 감내하셔야 돼요.
