급매물 쏟아진다 여기는 5억 더 싸게 살 수 있다 지금 놓치면 10년 날리는 겁니다 / 김학렬 소장 (풀버전)

강남3구와 용산은 최근 조정 국면이지만, 이 지역 아파트를 살 생각이라면 지금이 몇 년에 한 번 오는 매수 기회라는 판단을 밝혔다. 양도세 부담으로 급매물이 나오면서 협상에 따라 5억 정도 싸게 살 수 있는 시기라는 설명이다.

전세 매물이 사라지면서 신혼부부들이 서울 외곽이나 경기·인천으로 매수에 나서는 흐름을 괜찮은 선택이라고 평가했다. 다만 좋은 집을 골라야 하고, 생애최초 대출을 활용해 경기도에서는 80%까지 대출이 가능하다는 점을 장점으로 들었다.

첫 집은 오르든 내리든 2년 만에 무조건 팔고 상급지로 갈아타라고 조언했다. 첫 집은 경험 부족으로 보수적으로 사게 되어 반드시 후회하게 되므로, 손해를 보더라도 자주 이사하며 눈을 키우는 것이 중요하다는 논리다.

입지를 잘 모르겠으면 남들이 많이 사는 거래량 많은 아파트를 따라 사는 것이 가장 안전하다고 조언했다. 부동산에서 가장 큰 스트레스는 집값이 안 오르는 것이 아니라 안 팔리는 것이므로, 잘 팔리는 집을 골라야 한다는 설명이다.

종부세가 1천만 원에서 4천만 원으로 오르지만 팔지 말라고 권한 사례다. 다른 곳으로 이사하고 이 집을 월세로 돌리면 세금을 내고도 현금이 남아 오히려 더 부자가 되는 구조라며 유지를 권했다.

50억이 된 집을 팔아 다운사이징하고 자녀에게 증여하는 것을 권한 사례다. 나중에 상속으로 넘어가면 상속세로 절반 이상 나갈 수 있어, 미리 정리하는 것이 유리하다고 판단했다.

은퇴를 앞두고 집을 가질지 고민된다면 무조건 한 채는 있어야 하고, 특히 돈이 없을수록 그래야 한다고 강조했다. 12억 이하 주택이면 주택연금으로 100~200만 원의 자동 현금흐름을 만들 수 있다는 점을 근거로 들었다.

돈이 없을수록 아파트보다 다세대 빌라가 낫다고 조언했다. 가격이 잘 오르지 않아 12억을 넘길 일이 거의 없어서 주택연금 대상 요건을 유지하기 좋다는 이유다.

자녀들이 오지도 않는 큰 집을 고집할 필요가 없다며 다운사이징을 권했다. 20평대가 관리도 좋고 종부세 부담도 적으며, 판 돈으로 여유 있게 쓰면서 자녀를 도와주는 것이 낫다는 입장이다.

수익형 부동산은 웬만하면 하지 말고, 모르는 입지와 상품은 아예 손대지 말라고 강하게 경고했다. 수익률이 많이 나온다며 권하는 지방 물건은 100% 사기라고 단정하며, 직접 수익 구조를 세팅할 능력이 아니면 하지 말라고 조언했다.

제주도는 전국에서 유일하게 매매가와 전세가 모두 마이너스인 지역이라며 더 위험하다고 평가했다. 수요가 빠지고 있어 상업시설은 본인이 직접 운영할 게 아니면 하지 말라고 조언했다.

한국에는 안정적으로 추천할 상품이 없지만 미국의 S&P500·QQQ·배당주 ETF는 검증됐고 5% 이상 수익을 낼 수 있다고 평가했다. 안정 자산 80%, 공격 자산 20% 비중을 제안했다.